Derechos del arrendatario en Colombia: lo que su arrendador no puede hacer

Derechos del arrendatario en Colombia: lo que su arrendador no puede hacer

Millones de colombianos viven en arriendo pero desconocen sus derechos. Sepa qué obligaciones tiene su arrendador, qué está prohibido y cómo actuar si le vulneran sus derechos como inquilino.

En Colombia, más del 40% de los hogares viven en arriendo. Sin embargo, la gran mayoría de arrendatarios desconoce sus derechos fundamentales y termina aceptando condiciones abusivas por temor a perder su vivienda. La Ley 820 de 2003 y el Código Civil establecen un marco claro de protección para el inquilino que todo arrendatario debe conocer.

¿Qué obligaciones tiene el arrendador por ley?

El arrendador no es solo quien recibe el canon mensual. La ley le impone obligaciones concretas que debe cumplir durante toda la vigencia del contrato:

• Entregar el inmueble en buen estado de servicio, seguridad y sanidad.
• Mantener el inmueble en estado de servir para el uso convenido.
• Realizar las reparaciones locativas que no sean responsabilidad del arrendatario.
• Garantizar el suministro de los servicios públicos que estaban disponibles al momento de la entrega.
• No perturbar la tranquilidad y el uso pacífico del inmueble por parte del arrendatario.
• Entregar copia del contrato de arrendamiento al arrendatario dentro de los 10 días siguientes a su suscripción.

Lo que el arrendador NO puede hacer

Estas son las conductas prohibidas más frecuentes que los arrendadores cometen y que constituyen violaciones a la ley:

1. Cortar los servicios públicos

El arrendador no puede cortar o solicitar el corte de agua, luz, gas o cualquier otro servicio público para presionar al arrendatario a desocupar. Esta conducta está expresamente prohibida por la Ley 820 de 2003 y puede generar responsabilidad civil y penal para el arrendador.

2. Ingresar al inmueble sin autorización

Una vez entregado el inmueble, el arrendatario tiene la tenencia del bien y el arrendador no puede ingresar sin su consentimiento expreso, ni siquiera para hacer reparaciones. Hacerlo constituye una violación de la intimidad y podría tipificarse como violación de habitación ajena.

3. Aumentar el canon por encima del límite legal

El incremento anual del arriendo en Colombia está limitado por ley. Para vivienda urbana, el aumento no puede superar el IPC (Índice de Precios al Consumidor) del año inmediatamente anterior. Cualquier incremento por encima de este porcentaje es ilegal, aunque el arrendatario lo haya firmado.

4. Exigir el desalojo sin seguir el proceso legal

El arrendador no puede ordenarle verbalmente que desocupe, cambiar las cerraduras ni sacar sus pertenencias a la calle. Para recuperar el inmueble debe iniciar un proceso de restitución ante el juez civil municipal, el cual tiene sus propios términos y garantías para el arrendatario.

5. Cobrar depósitos o garantías ilegales

La ley prohíbe exigir depósitos en dinero como garantía del contrato de arrendamiento de vivienda urbana. Si le cobraron un depósito al inicio del contrato, tiene derecho a reclamarlo. Las únicas garantías permitidas son el codeudor o la póliza de arrendamiento.

¿Cuándo puede el arrendador terminar el contrato?

El arrendador puede dar por terminado el contrato en los siguientes casos establecidos por la ley:

• No pago del canon en los términos pactados.
• Subarrendar o ceder el contrato sin autorización del arrendador.
• Destinar el inmueble a un uso diferente al pactado en el contrato.
• Realizar mejoras o modificaciones sin autorización del arrendador.
• Cuando el propietario necesita el inmueble para su propia habitación, con preaviso de 3 meses.
• Cuando el inmueble va a ser demolido o reparado de forma que impida su habitación.
• Vencimiento del término pactado, con preaviso mínimo de 3 meses.

Derechos del arrendatario al terminar el contrato

Cuando termina el contrato, el arrendatario tiene derechos que muchos desconocen:

• Recibir la devolución del depósito o garantías entregadas, si las hubiere, dentro de los términos pactados.
• Que el arrendador realice el inventario de entrega y expida paz y salvo por cánones y servicios.
• No ser obligado a desocupar antes de vencer el preaviso legalmente establecido.
• Reclamar el valor de las mejoras necesarias realizadas con autorización del arrendador, si no se pactó lo contrario.
• Recibir indemnización si el arrendador termina unilateralmente el contrato sin causa legal.

¿Qué hacer si el arrendador viola sus derechos?

Si su arrendador está incumpliendo la ley, usted tiene varias vías de acción:

• Conciliación extrajudicial: ante un Centro de Conciliación o la Personería Municipal, de forma gratuita.
• Denuncia ante la Superintendencia de Notariado y Registro: para irregularidades en contratos de arrendamiento.
• Demanda civil: ante el Juez Civil Municipal para exigir el cumplimiento del contrato o la indemnización de perjuicios.
• Acción de tutela: si se afectan derechos fundamentales como la dignidad humana o la intimidad.
• Denuncia penal: si el arrendador incurre en conductas que puedan tipificarse como delitos (violación de habitación ajena, constreñimiento ilegal).

Consejos antes de firmar un contrato de arrendamiento

Protéjase desde el inicio con estas recomendaciones:

• Exija siempre un contrato escrito, aunque le ofrezcan descuento por no hacerlo.
• Realice un inventario detallado del estado del inmueble antes de entrar, con fotos y firma de ambas partes.
• Verifique que el arrendador sea efectivamente el propietario consultando el certificado de tradición y libertad.
• No pague canon sin recibir comprobante de pago.
• Lea con cuidado las cláusulas sobre incrementos, reparaciones y terminación anticipada.
• Conserve todos los comprobantes de pago durante y después del contrato.

¿Su arrendador está violando sus derechos?